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Einfamilienhaus vermieten oder verkaufen: Was ist besser?

Wer sein Einfamilienhaus zum Beispiel altershalber gegen eine Wohnung tauscht, stellt sich oft die Frage, ob er das Haus vermieten oder verkaufen soll. Häufig ist ein vermietetes Haus keine lohnende Kapitalanlage. Zudem ist eine Vermietung mit einigen Risiken verbunden.

Eine Vermietung des Hauses scheint bei den tiefen Hypothekarzinsen attraktiv, und die Mieteinnahmen versprechen ein willkommenes Zusatzeinkommen. Sobald eine Immobilie vermietet wird, muss sie als Geldanlage eingeschätzt werden. Denn das im Haus gebundene Kapital könnte nach einem Verkauf anderweitig investiert werden.

Die Attraktivität einer Geldanlage hängt von ihrer Rendite ab. Um die Rendite berechnen zu können, muss man den aktuellen Marktwert der Liegenschaft kennen.

Nehmen wir an, ein Einfamilienhaus hat einen Marktwert von 1 Mio. Franken. Eine Analyse der Mietpreise am Ort der Liegenschaft ergibt, dass sich das Haus voraussichtlich für maximal 2500 Franken pro Monat vermieten lässt.

Jährliche Mieteinnahmen von 30'000 Franken ergeben im Verhältnis zum Marktwert der Immobilie eine Bruttorendite von 3 Prozent. Das scheint bei den heute tiefen Anlagezinsen auf den ersten Blick attraktiv. Von der Bruttorendite abziehen muss jedoch man die Hypothekarzinsen, Instandhaltungskosten, Abschreibungen für die Altersentwertung der Liegenschaft, Einkommenssteuern auf den Mieterträgen sowie die Kosten für die Verwaltung. Nicht selten lassen Liegenschaftsbesitzer bei ihrer Kalkulation einzelne dieser Kosten weg oder setzen dafür zu tiefe Beträge ein. Gerade bei Einfamilienhäusern bleibt vom Mietertrag nach Abzug aller Kosten unter dem Strich häufig nur ein kleiner Bertrag übrig, wenn die Kosten angemessen eingesetzt wurden.

Beim Entscheid berücksichtigen sollte man auch die Risiken, die mit einer Vermietung verbunden sind:
  • Sobald eine Liegenschaft vermietet wird, bewerten Banken sie nach dem Ertragswert. Dieser entspricht den kapitalisierten Mieteinnahmen und ist meistens viel tiefer als der Wert, zu dem die Bank die Liegenschaft in ihren Büchern hat. Darum kann es sein, dass der Besitzer zusätzliche Eigenmittel einbringen muss, indem er die Hypothek um einen namhaften Betrag amortisiert. Beim Haus in unserem Beispiel betrüge der Ertragswert bei jährlichen Bruttoerträgen von 30'000 Franken und einem angenommenen Kapitalisierungssatz von 4,5 Prozent lediglich 667'000 Franken.
  • Steigen die Zinsen, sinkt der Ertragswert deutlich. In unserem Beispiel schrumpf er bei einem Zinsanstieg um 1 Prozent von 667'000 Franken auf 545'000 Franken. Die Bank fordert dann unter Umständen noch mehr Eigenmittel ein. Und auf die Mieter lassen sich steigende Zinsen nur mit zeitlicher Verzögerung überwälzen. Zudem können höhere Zinsen auch dazu führen, dass der Verkaufswert der Immobilie sinkt.
  • Mieter gehen weniger sorgsam mit dem Haus um, als wenn es ihnen gehören würde. Nach jedem Mieterwechsel können deshalb grössere Investitionen nötig sein, um das Haus wieder attraktiv zu machen für neue Mieter.
  • Bei einem Mieterwechsel besteht auch das Risiko eines temporären Leerstandes. Bei einer ohnehin kleinen Nettorendite kann bereits ein Mietzinsausfall von wenigen Monaten dazu führen, dass die Rendite deutlich ins Minus rutscht, die Vermietung also ein Verlustgeschäft darstellt.

Im aktuellen Zinsumfeld sollte die Bruttorendite einer vermieteten Immobilie mindestens 5 bis 7 Prozent betragen, damit alle Risiken angemessen entschädigt werden. Wobei 5 Prozent für Objekte mit geringem Leerstandsrisiko und tiefen Instandhaltungskosten gelten.

Sie möchten wissen, ob sie Ihr Haus besser vermieten oder verkaufen? Wir von der Avenaris Immobilien AG unterstützen Sie gerne bei diesem Entscheid und erarbeiten die Entscheidungsgrundlagen für Sie. Rufen Sie einfach an unter 061 335 35 70 oder schreiben Sie uns unter immobilien@avenaris.com. Wir freuen uns, wenn Sie mit uns Kontakt aufnehmen.